Hypotéky znovu rostou. Proč se v Praze láme celý trh

Český hypoteční trh má za sebou silný návrat. Objem nově poskytnutých úvěrů se v roce 2025 dostal na úrovně, které připomínají nejsilnější roky před pandemií. Na první pohled by se mohlo zdát, že se trh „vrátil do normálu“.

Jenže realita je složitější. Hypotéky sice znovu rostou, ale dostupnost bydlení – zejména v Praze – se dál zhoršuje. Ne proto, že by lidé neměli zájem. Ale proto, že každá další koupě vyžaduje výrazně vyšší kapitál, vyšší příjmy a mnohem větší finanční disciplínu.

🔢 Objem roste. Počet lidí ne

Celková čísla vypadají optimisticky: stovky miliard korun v nových hypotékách, meziroční nárůsty v desítkách procent. Jenže při bližším pohledu je patrné, že růst trhu netáhne větší počet kupujících, ale vyšší průměrná hypotéka.

Zatímco před několika lety se běžná hypotéka pohybovala kolem tří milionů korun, dnes se průměr posunul přes čtyři miliony. V Praze jsou ceny nejvyšší.

Výsledek? Podobný počet klientů jako dřív, ale výrazně vyšší zadlužení domácností.

🏙️ Bydlení v Praze jako hlavní motor zdražování

Klíčový rozdíl oproti minulosti leží v geografii poptávky. Trh se znovu koncentruje do velkých měst – a Praha v tom hraje hlavní roli.

Nabídka bytů zůstává omezená a poptávka se po slabších letech vrátila. Kombinace těchto faktorů tlačí ceny vzhůru rychleji než v regionech. A s cenami roste i výše potřebných hypoték.

Zatímco dříve bylo běžné „utéct za dostupností“ mimo město, dnes tento manévr funguje čím dál hůř. I okrajové části Prahy a její širší zázemí výrazně zdražily.

🏗️ Stavět dnes? Jen pro velmi silné domácnosti

Dalším zásadním posunem je změna struktury poptávky. Výstavba rodinných domů se kvůli vysokým nákladům stala dostupnou jen pro omezenou skupinu velmi bonitních domácností.

Většina kupujících se proto soustředí na:

• hotové byty

• dobrý technický a energetický stav

• lokality s dlouhodobou hodnotou

Právě tyto nemovitosti – typicky pražské byty – dnes generují nejvyšší hypotéky a největší tlak na ceny.

⚠️ Dostupnost se láme potichu

Trh zatím nenaráží na zeď. Spíš se pozvolna třídí.

Část domácností:

• nákup odkládá

• slevuje ze svých požadavků

• nebo z trhu úplně odchází

Ne proto, že by nechtěly bydlet. Ale proto, že kombinace ceny nemovitosti, výše úvěru a měsíční splátky už překračuje jejich finanční komfort.

Každý další milion úvěru dnes znamená tisíce korun navíc na splátce. A při současných cenách bytů v Praze se tyto miliony sčítají velmi rychle.

🔮 Co čekat dál?

V krátkém horizontu se zásadní obrat neočekává. Nabídka zůstává omezená, poptávka drží a ceny mají prostor dál růst. Hypoteční trh tak pravděpodobně poroste i v roce 2026 – ale už ne plošně pro všechny.

Reálným scénářem je spíš postupné zpomalování:

• tlak na příjmy domácností

• vyšší nároky na vlastní kapitál

• případné zpřísnění regulace

To vše bude trh brzdit přirozeně, bez dramatických propadů.

🧭 Shrnutí pro Prahu

Pražský trh dnes stojí na paradoxu:

• hypotéky rostou

• objemy hypotečních úvěrů patří k nejsilnějším v historii

• ale bydlení je dostupné pro stále užší skupinu lidí

Kdo má stabilní příjem, vlastní zdroje a dlouhodobý horizont, ten si cestu najde. Pro všechny ostatní se ale Praha stává stále náročnější disciplínou – nejen cenově, ale i strategicky.

Zdroj: https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-hypoteky-znovu-na-ceste-k-vrcholu-ale-detaily-se-zasadne-meni-296711#dop_ab_variant=0&dop_source_zone_name=zpravy.sznhp.box&source=hp&seq_no=3&utm_campaign=&utm_medium=z-boxiku&utm_source=www.seznam.cz

Jan Halík

Realitní makléř

📞 +420 603 377 791

✉️ jan.halik@re-max.cz

RE/MAX Atrium

Podolská 811/138

140 00 Praha 4 – Podolí