Hypoteční trh v roce 2025 znovu ožívá: objemy rostou, struktura se mění
- Jan Halik
- před 17 minutami
- Minut čtení: 3
Hypoteční trh se v roce 2025 viditelně probouzí. Po dvou letech útlumu znovu roste objem nových úvěrů, sazby pozvolna klesají a zájem domácností se vrací. Nejde ale o návrat do let 2020–2021. Struktura trhu se změnila – a s ní i chování klientů.
Měsíční objem nových hypoték se aktuálně pohybuje kolem 26 miliard korun, celkový hypoteční trh dosahuje zhruba 55 miliard měsíčně. Celkový dluh Čechů na bydlení tak narostl na rekordních 1,88 bilionu korun.
📈 Dluhy na bydlení dál rostou
Zadlužení domácností pokračuje v dlouhodobém růstu. Objem hypotečních úvěrů se každoročně zvyšuje přibližně o 110 miliard korun a za posledních patnáct let se celkový dluh domácností zhruba 2,5násobně zvýšil.
Průměrná úroková sazba všech hypoték dnes činí 3,67 %, zatímco v roce 2021 byla pouze 2,42 %. U nově sjednaných úvěrů se sazby po prudkém růstu v roce 2022 (až 5,39 %) postupně snižují a aktuálně se pohybují kolem 4,6 %.
To znamená jediné: průměrná sazba celého trhu bude ještě nějakou dobu růst, dokud z portfolií bank nezmizí levné úvěry z let 2020–2021 a nenahradí je nové, dražší smlouvy.
🔄 Hypoteční trh se zotavuje
Po letech 2022 a 2023, kdy trh prakticky zamrzl, je rok 2025 výrazně aktivnější. Celkový měsíční objem všech hypotečních úvěrů se dostal nad úroveň rekordního roku 2021.
U skutečně nových úvěrů je průměr 26 miliard korun měsíčně. To je sice méně než v roce 2021, ale třikrát více než v roce 2023, kdy se nové hypotéky pohybovaly jen kolem 9 miliard.
Zajímavý je ale jiný údaj: refinancování mezi bankami tvoří méně než 10 % trhu. Banky si klienty udržují a cenová konkurence zůstává poměrně slabá.
⏱️ Krátké fixace jasně dominují
Nejvýraznější změnou posledních let je struktura fixací. Trhu jednoznačně dominují fixace od 1 do 3 let, které dnes představují více než 36 miliard korun měsíčně.
Fixace do 5 let jsou na historickém minimu a dlouhodobé fixace nad 5 let se staly okrajovou záležitostí. Roste také podíl fixací do 1 roku.
Důvod je jednoduchý:
klienti se nechtějí dlouhodobě vázat na vyšší sazby,
banky samy preferují kratší horizont kvůli nejistému vývoji úroků.
U nových úvěrů je tento trend ještě výraznější – z 26 miliard měsíčně připadá až 20 miliard právě na fixace do 3 let.
🔁 Refinancování zůstává slabé
Refinancování, tedy přechod úvěru do jiné banky, je dnes na minimu za celé sledované období. Průměrný měsíční objem činí zhruba 10 miliard korun.
Důvodů je několik:
banky při prodlužování fixace často nabídnou lepší podmínky než konkurence,
změna banky je administrativně náročná,
rozdíly v sazbách nejsou dostatečně výrazné, aby se přechod vyplatil.
Nejčastější refinancované úvěry mají fixaci 3 až 5 let.
🔧 Prodloužené fixace táhnou trh
Roste naopak kategorie takzvaných ostatních nových ujednání – tedy prodloužení fixace u stejné banky. Od roku 2022 tato část trhu stabilně roste, protože nyní dobíhají fixace uzavřené mezi lety 2018 a 2021.
V roce 2025 dosahuje objem těchto úvěrů zhruba 25 miliard korun měsíčně, přičemž více než 70 % připadá na fixace do 3 let. Klienti jednoduše očekávají další pokles sazeb a chtějí si nechat otevřený prostor pro budoucí přehodnocení.
📉 Úrokové sazby: pozvolný pokles bez zlomů
Úrokové sazby klesají třetím rokem v řadě. Ve druhé polovině roku 2025 se pohybují mezi 4,5 až 4,6 %. Rozdíly mezi novými úvěry, refinancováním a prodlouženými fixacemi jsou minimální.
U nových hypoték platí:
nejnižší sazby mají fixace 3–5 let (cca 4,50 %),
pětileté fixace jsou kolem 4,74 %,
nejvyšší sazby mají krátké fixace do 1 roku (cca 4,78 %).
Celkový průměr nových úvěrů činí 4,59 %. Pokles pokračuje, ale tempo se zpomaluje. Rychlý návrat k extrémně levným hypotékám zatím trh nenaznačuje.
Jan Halík
Realitní makléř
📞 +420 603 377 791
RE/MAX Atrium
Podolská 811/138
140 00 Praha 4 – Podolí
