Rok 2023 byl produkčně nejslabším rokem v novodobé hypoteční historii. Objem úvěrů uzavřený hypotečními bankami se zastavil na hodnotě bezmála 137 mld. Kč. Pro podobný hypoteční výsledek bychom se museli vydat až do roku 2012 (129 mld. Kč), tedy o více než jednu dekádu do historie. Stavební spořitelny vygenerovaly v roce 2023 zajištěné úvěry v objemu 13 mld. Kč, a to je rovněž výsledek dlouho nevídaný. Dohromady se tedy v roce 2023 uzavřely úvěry na bydlení v souhrnném objemu 150 mld. Kč.
Úrokové sazby u hypotečních úvěrů v prosinci spíše dále stagnovaly a na realizovaných úvěrech poklesly o 3 bazické body na hodnotu 5,64 %. Nabídkové sazby z počátku ledna prolomily 6% hranici a poklesly o 6 bazických bodů na hodnotu 5,96 %. V prosinci dál klesala cena 5letého úrokového swapu a jeho pokles pokračuje i v lednu, aktuálně se jeho hodnota pohybuje okolo 3,6 %. Reálně by tedy úrokové sazby hypoték měly být výrazně níže, než je banky drží.
Spíše pro úplnost uvádíme, že průměrná úroková sazba úvěrů na bydlení za celý rok 2023 dosáhla hodnoty 5,79 %. Obdobně vysoké sazby jsme měli v roce 2009.
Na prosincovém zasedání ČNB došlo k prvnímu snížení základní sazby o 25 bazických bodů na hodnotu 6,75 %. Po roce zvyšování základní sazby a následném 1,5ročním setrvání na 7 % nastává obrat a základní sazba bude klesat. Předpokládáme, že na únorovém zasedání bankovní rady klesne základní sazba jen mírně o 25 bodů. ČNB bude s razantnějším snížením čekat, až poté co bude známa letošní lednová inflace. Pokud budou hodnoty lednové inflace uspokojivé a zatím tomu vše nasvědčuje, lze očekávat výraznější snížení základní sazby na březnovém zasedání bankovní rady 20. 3. 2024. Odhadujeme, že by ČNB mohla v březnu snížit základní sazbu v rozmezí 50–75 bazických bodů.
Jak se projeví snížení základní sazby v úrokových sazbách hypoték, není zatím zcela jasné. Velké banky se dle našeho názoru obávají prolomení pomyslné hranice 5 % u nových úvěrů a budou se snažit držet vysoké sazby co nejdéle. Obava z rychlejšího poklesu úrokových sazeb souvisí s nedávno schválenou úpravou parametrů předčasných splátek u hypoték. Nové podmínky začnou platit u nově sjednaných úvěrů nebo úvěrů u nichž bude končit fixační období až od 1. 9. 2024. Banky se tedy budou snažit do září, co nejvíce eliminovat rychlý pokles úrokových sazeb, aby omezili počet klientů, kteří budou chtít snížit úrokovou sazbu své hypotéky. V případě, kdy klientovi banka sazbu nesníží, ten může odejít do září ke konkurenci téměř zdarma (hradí pouze administrativní náklad v řádu několika stokorun).
Otázkou zůstává jak se bankám, zejména tzv. velké trojce tento záměr bude dařit nebo zda se mezi velkou trojkou najde někdo, u koho převáží touha po získání většího tržního podílu. Pravděpodobnější se jeví varianta postupného pomalého snižování sazeb jako důsledek ostražitého hlídání své nejbližší konkurence.