Na realitní trh míří více bytů. Může stárnutí jejich majitelů změnit ceny?
- Jan Halik
- před 16 hodinami
- Minut čtení: 5
Na českém realitním trhu se začíná odehrávat zajímavá změna. Počet bytů nabízených k prodeji roste, přesto zatím nevidíme výraznější pokles jejich cen. A do budoucna může být nabídka ještě podstatně větší.
Vedle nové výstavby totiž začne stále důležitější roli hrát faktor, o kterém se v souvislosti s nemovitostmi nemluví tak často – demografický vývoj české populace.
Velké množství bytů, zejména těch panelových privatizovaných v 90. letech, dnes vlastní generace, která postupně stárne. V následujících letech tak mohou na trh přicházet desetitisíce nemovitostí získaných například dědictvím.
Co to může znamenat pro ceny bytů? A čeká nás skutečně období, kdy bude nabídka výrazně převyšovat současnou úroveň?
📈 Nabídka bytů už nyní výrazně roste
První změnu můžeme sledovat už dnes.
Podle údajů zveřejněných v srpnu 2026 vzrostl počet bytů nabízených na realitních portálech od začátku roku přibližně o 15 až 17 %. Jen na Sreality bylo kolem 19 tisíc bytů, z toho přibližně 7 tisíc v Praze a 1 600 v Brně.
Jde o nejvyšší nabídku za poslední tři roky.
Za normálních okolností bychom mohli očekávat jednoduchou rovnici:
více bytů na trhu = větší konkurence mezi prodávajícími = tlak na nižší ceny.
Jenže realitní trh tak jednoduše nefunguje.
Poptávka po bydlení zůstává poměrně silná a kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách si stále dokážou najít kupující. Proto zatím větší množství nabídek nevede k plošnému zlevňování.
🏗️ Další byty přinese nová výstavba
Současně se připravují tisíce nových bytů.
Výrazná výstavba se očekává především v Praze a Brně. Jen v Brně by podle odhadů mohlo během následujících deseti let vzniknout přibližně 20 tisíc nových bytů.
V Praze se připravuje řada velkých developerských projektů a nové rezidenční čtvrti, které budou nabídku postupně rozšiřovat.
To je samozřejmě dobrá zpráva pro kupující.
Čím větší bude výběr, tím důležitější bude pro prodávající správně nastavit cenu, prezentaci i celou strategii prodeje.
A právě konkurence mezi jednotlivými nemovitostmi může být v budoucnu výrazně větší než dnes.
👴 Demografie může s realitním trhem zamíchat ještě více
Ještě zajímavější změna ale může přijít z úplně jiné strany.
V 90. letech proběhla rozsáhlá privatizace bytového fondu. Velké množství lidí tehdy získalo do osobního vlastnictví byty, ve kterých bydleli – často za ceny, které jsou z dnešního pohledu téměř nepředstavitelné.
Tito vlastníci jsou dnes o několik desítek let starší.
V následující dekádě proto bude přibývat situací, kdy se tyto nemovitosti dostanou k další generaci.
A ta s nimi bude muset něco udělat.
🔑 Zdědím byt. Co s ním?
Typická situace může být velmi jednoduchá.
Člověk ve věku 30, 40 nebo 50 let už má vlastní bydlení a následně zdědí například byt 2+1 po rodičích nebo prarodičích.
Najednou vlastní další nemovitost, kterou sám nepotřebuje.
V zásadě má několik možností – ponechat si ji, pronajmout ji, využít ji pro své děti nebo ji prodat.
Právě poslední dvě možnosti – prodej a pronájem – mohou postupně přivést na trh velké množství dalších bytů.
Podle některých odhadů se může během příští dekády jednat o desítky tisíc nemovitostí.
🏘️ Největší změnu mohou pocítit panelová sídliště
Specifická situace může nastat u panelových bytů.
V jednom městě nebo dokonce na jednom sídlišti se totiž mohou začít objevovat velmi podobné nemovitosti.
Pokud jsou v nabídce tři podobné byty, nemusí to znamenat vůbec nic.
Pokud jich ale bude dvacet, třicet nebo padesát, kupující získá úplně jinou vyjednávací pozici.
Najednou nebude rozhodovat pouze to, jestli se byt prodá, ale také proč by si měl zájemce vybrat právě tento konkrétní byt.
A pokud budou nemovitosti téměř stejné, jedním z hlavních rozdílů se přirozeně stane cena.
📍 Praha ale není Most. Lokalita bude rozhodovat ještě více
České nemovitosti nečeká plošný propad cen.
Realitní trh totiž není jeden trh.
Úplně jiná situace je v Praze, Brně nebo dalších ekonomicky silných centrech a jiná v regionech, ze kterých obyvatelé dlouhodobě odcházejí.
Velká města nadále přitahují nové obyvatele kvůli pracovním příležitostem, školám, službám i životnímu stylu. Poptávka po bydlení zde proto může zůstat vysoká i při rostoucí nabídce.
V některých regionech ale může být situace opačná.
Pokud bude počet obyvatel klesat a současně na trh přijdou další stovky podobných bytů, může vzniknout výrazně větší konkurence mezi prodávajícími.
Lokalita tak podle mě bude v příštích letech ještě důležitější než dnes.
💰 Ceny zatím rozhodně neklesají
Při pohledu na posledních deset let bychom těžko mohli mluvit o levnějších nemovitostech.
Naopak.
Například byt 2+1 v Brně je podle zveřejněných dat přibližně o 158 % dražší než před deseti lety. V Hradci Králové činil růst přibližně 218 %.
Ještě výraznější změnu zažil Most.
Průměrný byt 2+1 zde stál v roce 2016 přibližně 353 tisíc korun. Dnes se jeho cena pohybuje lehce nad dvěma miliony korun.
To představuje nárůst přibližně o 473 %.
Je samozřejmě potřeba připomenout, že procentuální růst je v levnějších regionech výraznější právě kvůli velmi nízké výchozí ceně.
Současná situace každopádně ukazuje jednu věc:
větší nabídka sama o sobě ještě automaticky neznamená levnější nemovitosti.
🏠 Pro kupující může přijít větší prostor k vyjednávání
Rostoucí nabídka má jednu velkou výhodu.
Kupující nemusí dělat rozhodnutí pod takovým tlakem.
V době, kdy bylo nemovitostí málo, nebylo výjimečné, že se o zajímavý byt během několika dnů přihlásilo mnoho zájemců. Prostor pro vyjednávání o ceně byl minimální.
S větším množstvím nabídek se situace postupně mění.
A zajímavou příležitostí mohou být zejména nemovitosti, které jsou na trhu delší dobu.
Pokud majitel nabízí byt několik měsíců bez výsledku, často začne být otevřenější jednání o ceně.
Proto může dávat smysl nesledovat na realitních portálech pouze nejnovější nabídky, ale podívat se také na ty starší.
Někdy právě mezi nimi můžete najít zajímavou příležitost.
📉 Pozor na investiční byty a výnos z nájmu
Změny na trhu by měli sledovat také investoři.
Cena nemovitosti totiž není jediným důležitým údajem.
Stejně podstatné je, za kolik lze byt skutečně pronajmout.
Pokud cena bytu roste rychleji než nájemné, postupně klesá procentuální výnos investice. V některých lokalitách už můžeme sledovat situaci, kdy ceny nemovitostí rostou, zatímco nájemné stagnuje nebo dokonce mírně klesá.
Investor by proto neměl kupovat byt pouze s představou, že „nemovitosti vždy rostou“.
Je potřeba počítat návratnost, náklady, obsazenost i dlouhodobý potenciál konkrétní lokality.
🤔 Čeká nás tedy zlevňování bytů?
Není správné očekávat jednoduchý scénář, kdy se na trhu objeví více nemovitostí a ceny najednou začnou všude klesat.
Mnohem pravděpodobnější je, že se budou rozdíly mezi jednotlivými lokalitami a nemovitostmi zvětšovat.
Kvalitní byt v dobré části Prahy může mít stále několik vážných zájemců.
Průměrný panelový byt v lokalitě s klesajícím počtem obyvatel může naopak soupeřit s desítkami velmi podobných nabídek.
A právě tehdy začne mnohem více záležet na správném nacenění.
🎯 Správná cena bude při prodeji stále důležitější
Doba, kdy bylo možné dát nemovitost na internet s výrazně nadsazenou cenou a jednoduše čekat, jestli se někdo ozve, bude podle mě stále méně fungovat.
Kupující mají dnes velmi dobrý přehled. Dokážou během několika minut porovnat desítky podobných nemovitostí a rychle poznají, která nabídka je mimo realitu.
Pokud navíc počet nabízených bytů dál poroste, bude konkurence ještě větší.
Pro prodávající proto bude důležité znát nejen hodnotu vlastní nemovitosti, ale také aktuální nabídku v okolí, skutečně realizované ceny a chování kupujících.
Protože cenu nemovitosti nakonec neurčuje to, kolik by za ni chtěl majitel dostat.
Určuje ji především to, kolik je za ni v daném okamžiku ochoten zaplatit kupující.
🔮 Realitní trh se může během příštích deseti let výrazně proměnit
Český realitní trh čeká zajímavé období.
Na jedné straně přichází nová developerská výstavba. Na druhé straně bude postupně narůstat počet nemovitostí, které se na trh dostanou v důsledku generační obměny jejich vlastníků.
Může to ale znamenat mnohem větší rozdíly mezi úspěšnými a neúspěšnými prodeji.
Dobrá lokalita, správně nastavená cena a kvalitní prezentace budou hrát stále větší roli.
Ať už tedy plánujete byt koupit, prodat nebo si ho ponechat jako investici, vyplatí se nesledovat pouze dnešní cenu.
Důležité je přemýšlet také nad tím, jak bude vypadat nabídka a poptávka v dané lokalitě za pět nebo deset let.
Jan Halík
Realitní makléř
📞 +420 603 377 791
RE/MAX Atrium
Podolská 811/138
140 00 Praha 4 – Podolí
