Ceny bytů a domů znovu rostou. Je to ještě „normální“?

Realitní trh v Česku znovu nabírá tempo. Po období opatrnosti vidíme jasný návrat aktivity – víc prodejů, vyšší ceny, silnější hypotéční trh. A spolu s tím i jednu větu, kterou dnes od klientů slýchám čím dál častěji:

„To už přece není normální cena.“

Pojďme se na aktuální vývoj podívat bez emocí – jen přes čísla a realitu trhu.

🏗️ Prodeje rostou, nabídka nestíhá

Podle dat Česká bankovní asociace a analytické společnosti Flat Zone vzrostl loni počet prodejů bytů a rodinných domů meziročně o 11 %. V absolutních číslech to znamená zhruba o 6 500 prodaných nemovitostí více než rok předtím.

Hlavní tahouni?

• Praha

• Brno

• Středočeský kraj

• krajská města

Zásadní problém ale zůstává stejný: staví se málo tam, kde je největší poptávka. A dokud se to nezmění, tlak na ceny bude přetrvávat.

💰 Nejrychleji zdražují starší byty

Růst cen zůstává dvouciferný napříč segmenty, ale rozdíly jsou výrazné:

• Starší byty: +18 %

• Novostavby (prvoprodej): +9 %

• Zánovní byty (přeprodej): +13 %

• Rodinné domy: +14 %

Zpomalení je patrné hlavně u novostaveb. U starších bytů – zejména panelových – naopak pokračuje silná investiční poptávka.

A právě tady se mění struktura trhu.

🏢 Panelák jako investiční komodita

Od roku 2020 sledujeme výrazný přesun investorů do segmentu starších bytů. To, co dříve bylo „náhradní řešení“ pro kupující, kteří nedosáhli na novostavbu, je dnes cílem kapitálu.

Výsledek?

• Investoři často kupují i na hypotéku

• Tlačí ceny panelových bytů nahoru

• Zvyšuje se tlak na nájemné

Absolutní nárůst ceny u panelových bytů je dnes srovnatelný s novostavbami – přibližně 11 500 Kč za m².

🏦 Hypotéky znovu rozhýbaly trh

Oživení financování sehrálo klíčovou roli. Objem nových hypoték dosáhl 321 miliard korun (+41 % meziročně). Celý hypoteční trh včetně refinancování se dostal na 406 miliard korun – druhý nejsilnější výsledek v historii.

Průměrná hypotéka?

• téměř 4,5 milionu korun

• průměrná splátka kolem 22 800 Kč

Splátky přitom rostou rychleji než mzdy. A právě to je jeden z hlavních důvodů, proč dostupnost bydlení zůstává slabá.

⏳ 13 až 14 let práce na vlastní byt

Dostupnost bydlení měřená poměrem ceny bytu k příjmu domácnosti se stále pohybuje nad 13 lety. To znamená, že průměrná domácnost by musela více než 13 let odkládat celý svůj příjem, aby si mohla koupit byt.

Navíc český trh není jednotný. Prakticky funguje ve čtyřech paralelních kolejích:

1. Praha a Brno

2. Ostatní krajská města

3. Města nad 10 000 obyvatel

4. Menší města a venkov

Rozdíly v cenách jsou násobné, zatímco rozdíly v příjmech tak dramatické nejsou.

🏘️ Nájemní trh: tlak pokračuje

Růst cen se promítá i do nájmů. Ty loni vzrostly o 4–6 %, v některých regionech až o 10 %.

Mimo Prahu se nabídka nájemních bytů zvýšila, v hlavním městě naopak mírně klesla. Nejvyšší nájmy zůstávají v centru a širším centru Prahy.

📊 Jsou tedy ceny „nenormální“?

Z pohledu emocí možná ano. Z pohledu trhu zatím ne.

Ceny rostou proto, že:

• poptávka je silná

• nabídka je omezená

• investoři mají kapitál

• hypotéky jsou dostupnější než před dvěma lety

Mírné mezikvartální zpomalení už vidíme. Spíš než pokles cen ale očekávám zvlnění růstu – tedy období klidnější dynamiky, ne dramatický obrat.

Realitní trh dnes není o panice ani o euforii. Je o pochopení souvislostí.

A pokud se ptáte, jestli je správný čas prodávat nebo kupovat, odpověď vždy záleží na vaší konkrétní situaci – ne na titulcích.

Zdroj: https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-praha-a-brno-jsou-az-trikrat-drazsi-nez-male-mesto-ceny-bydleni-zase-rostou-299630#dop_ab_variant=0&dop_source_zone_name=zpravy.sznhp.box&source=hp&seq_no=2&utm_campaign=abtest301_local_generated_title_varBB&utm_medium=z-boxiku&utm_source=www.seznam.cz

Jan Halík

Realitní makléř

📞 +420 603 377 791

✉️ jan.halik@re-max.cz

RE/MAX Atrium

Podolská 811/138

140 00 Praha 4 – Podolí